浩瀚神州信托 信托资讯 正黄集团土地市场“挥金如土” 不幸踩了信托暗雷

正黄集团土地市场“挥金如土” 不幸踩了信托暗雷

眼下,多起诉讼,频繁出质股权,揭开了正黄集团激进背后隐藏的危险。 土地市场“挥金如土” 俗话说,少不入川。现在…


眼下,多起诉讼,频繁出质股权,揭开了正黄集团激进背后隐藏的危险。

土地市场“挥金如土”

俗话说,少不入川。现在人们对这句话通俗的解读是,川蜀之地较安逸,不适合奋斗。所以,川系房企正黄集团迫不及待进军华东、华南等竞争激烈的区域,用正黄集团副总裁项波的话来说:学手艺、练本领。

自正黄集团走出川蜀以来,扩张十分迅猛。尤其在土拍市场,正黄集团颇为激进,频繁高溢价拿地,其大手笔屡屡令业界侧目。

今年5月,正黄连续拿下四川遂宁大英地块、遂宁经开区南强片区地块和四川自贡南湖地块。其中,自贡南湖地块价格1.46亿元,溢价率高达83%。8月,正黄又以1.4亿元、50.38%高溢价率竞得四川德昌县城南滨河新区地块。

这在正黄的拍地历史上尚属“小儿科”。2017年以来,正黄扩张凶猛,拿地溢价率频频超过100%,最高达356%。

2018年2月,正黄经300余轮竞拍,斥资3.1亿元拿下的四川遂宁城南核心区地块,溢价率为142%。

2017年更为激进。当年2月,正黄先是以2.4亿元、82%的溢价率斩获遂宁“地王”,两日后又以4亿元成交总价、135%溢价率,击败中南、碧桂园等10余家房企,拿下浙江海宁经开区地块;5月,正黄以2.24亿元、168.9%溢价率摘嘉兴海盐一宗宅地,10月以3.27亿元拿下广东惠州博罗县地块,溢价率高达356%。

彼时,正黄几乎“一个月一座城”。生猛扩张带来的是明显扩大的规模。四川信托发行的一份信托产品介绍中显示,2017年正黄集团突破性地实现106亿元销售收入,同比增长165%。


高溢价拿地,钱从哪来?为此,正黄傍上了资本大腿,其中以四川信托最为典型。今年6月,四川信托突然爆雷,引发外界强烈关注,其与正黄的“亲密”关系也被揭开。

早在2018年11月,正黄就与四川信托签署战略合作协议,由四川信托向正黄提供全产业链融资,帮助正黄加速在西南、华东和华南三大重点区域规模扩张。

2018~2019年内,四川信托为正黄先后发售“雅安正黄股权投资集合资金信托计划”、“遂宁正黄股权投资集合资金信托计划”、“正黄学府天骄集合资金信托计划”等信托产品,累计涉资逾10亿元。


此外,据乐居财经不完全统计,今年以来,正黄为获取融资已7次出质股权,质权人涉及多家资产管理公司、信托公司、银行等。

夫妻店的利益输送?

正黄集团发迹于四川遂宁,成立于2003年,注册资金5亿元,目前由黄良和余佳琼夫妇分别持股71%、29%。


黄良颇低调神秘,鲜少露面,因此外界对其发家史也知之甚少。只是从正黄集团股权架构变化可大致描摹出其发展脉络。

公开资料显示,正黄集团原名四川博源置业发展有限公司,2005年,黄良、余佳琼夫妇及黄萍进入四川博源置业股东序列,原股东刘明贵、徐益友退出。2006年底,公司更名遂宁市正黄置业发展有限公司。第二年,黄萍退出。至此,黄良、余佳琼的正黄“夫妻店”时代开启。

正黄集团发布的一篇《正黄创业史》显示,正黄做建筑工程起家,伴随着遂宁城市化发展,参与到当地多个民建、公建项目中。

2002年,正黄凭借在建筑领域积累的经验,尝试涉足房地产开发,参与地产项目“紫荆嘉苑”。2003年底,正黄顺利拿下作为开发公司的第一个合作项目“逸康新城”。

经过这两个项目,正黄在当地声名鹊起,成为小有名气的“江景房专家”。此后几年间,正黄通过碧水逸景、金港名都、南滨帝景等项目逐渐在遂宁站稳了脚跟,并尝试进军成都、广元、雅安。2012年,正黄再次更名,正式以“正黄集团”的身份亮相。

之后,正黄集团走出四川,向长三角、珠三角区域进军。2015-2017年,正黄短短三年从川内4城扩张到川内8城、长三角5城、珠三角3城。

截止目前,正黄集团已布局全国20余座城市,累计开发项目80余个。根据克而瑞TOP房企销售排行榜,今年上半年正黄集团全口径金额为31.4亿元,居184位。

在黄良将正黄发展得风生水起时,余佳琼也风风火火地做起了自己的事业。在余佳琼的投资版图里,有一家企业颇为吸睛,即遂宁市博弘建设工程有限公司(简称“博弘建设”)。

资料显示,博弘建设成立于2005年,注册资本3亿元,余佳琼和黄琦分别持股94%、6%。早在2008年,正黄集团曾入股博弘建设,不过4年后即退出。

在正黄扩张的道路上,博弘建设与正黄关系甚密。乐居财经获悉,正黄集团开发的多个项目,如正黄在泸州开发的金色巴黎、在雅安开发的金域首府等,均由博弘建设总承包。

在中国裁判文书网显示的多起诉讼案件中,博弘建设与正黄集团多次同被列为被告,这些案件多涉劳务合同纠纷。劳务纠纷的背后,凸显了正黄集团和博弘建设屡屡拖欠工程款问题和资金压力。

2016年,因拖欠工程劳务费,木工范刷林将四川燊坤建筑劳务有限公司、博弘建设和正黄一同诉至雅安市雨城区人民法院。2018年,博弘建设和正黄再次因拖欠工程款被四川蜀茂建筑劳务有限公司诉至泸州市龙马潭区法院,官司一直打到2020年。今年3月,博弘建设还曾因该案被法院列入被执行人。

此外,博弘建设还屡次违法作业被监管部门处罚,罚款金额共计达40余万元。2017年,博弘建设两度违反安全生产法及相关制度,分别被大英县安全监督管理局和遂宁市安全生产监督管理局河东新区分局罚款20万元和8000元。第二年,博弘建设又因违反三同时制度被雅安市雨城区环境保护局罚款21万元。

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